Bất cập trong giá đất ở và giá đất nông nghiệp đang gây ra nhiều mâu thuẫn pháp lý phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Nếu bạn đang cần tư vấn pháp lý chuyên sâu, Văn phòng luật sư Tuổi trẻ với đội ngũ luật sư giỏi Nghệ An luôn sẵn sàng hỗ trợ, đồng hành bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn.
1. 🔍 Toàn cảnh thực địa: Khi đất “giá thấp trên giấy, giá cao ngoài thực tế”
Từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực. Nhiều tỉnh, thành phố đã ban hành bảng giá đất ở mới. Nhưng ở chiều ngược lại, giá đất nông nghiệp – loại đất liên quan trực tiếp đến bồi thường, chuyển mục đích, và nghĩa vụ thuế – lại bị bỏ trống hoặc chậm công bố.
📌 Thực trạng bất cập tại các địa phương
Tại nhiều tỉnh thành, sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đang gây ra nhiều hệ lụy:
- Nghệ An: Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được xác định bằng 20% mức giá đất ở liền kề, trong khi đất thương mại, dịch vụ là 25% và đất khai thác khoáng sản là 40% .baonghean.vn
Hà Tĩnh: Nhiều dự án bị đình trệ do chậm xác định giá đất, ảnh hưởng đến tiến độ và môi trường đầu tư .Nông Nghiệp Môi Trường
Sự chênh lệch này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính và bồi thường khi thu hồi đất.
📌 Cơ quan thuế tính thuế như thế nào?
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính dựa trên diện tích và giá đất tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính . Tuy nhiên, việc chưa ban hành bảng giá đất nông nghiệp cụ thể khiến cơ quan thuế gặp khó khăn trong việc xác định chính xác nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
2. 📚 Phân tích pháp lý: Nghị định 103 và 88 – Vẫn “lệch pha”?
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP: Dẫn chiếu giá đất làm căn cứ tính thuế, phí… nhưng không quy định cơ chế xử lý khi chưa ban hành giá đất nông nghiệp.
Nghị định 88/2024/NĐ-CP: Giá đất trong bồi thường phải theo bảng giá, nhưng nếu giá không ban hành – sẽ tính thế nào?
⛔
Bất cập lớn nhất: Không có điều khoản “chuyển tiếp” rõ ràng giữa các bảng giá hoặc hướng dẫn định giá tạm thời. Điều này khiến một số tỉnh không dám tự áp giá, số khác thì ban hành giá tạm nhưng lại không có căn cứ pháp lý chắc chắn.
3. ⚖️ Tác động tới nghĩa vụ tài chính & quyền lợi người dân
📌 Thuế – phí chuyển mục đích
- Cơ quan thuế “bó tay” do không có cơ sở pháp lý xác định giá.
Người dân bị “treo hồ sơ” – mất cơ hội đầu tư, xây dựng.
📌 Bồi thường thu hồi đất
- Giá quá thấp → không đủ tái định cư, tái sản xuất → tăng nguy cơ khiếu nại.
Một số nơi thuê tư vấn giá đất độc lập nhưng thiếu quy chuẩn kiểm soát → người dân nghi ngờ tính minh bạch.
📌 Tranh chấp pháp lý gia tăng
- Khiếu nại hành chính tăng đột biến.
Đơn khởi kiện yêu cầu hủy phương án bồi thường, hủy quyết định thu hồi đất vì vi phạm “giá đất không sát thị trường”.
4. 🛠 Giải pháp chiến lược – Gợi mở từ thực tiễn
✅ Ngắn hạn – cấp tỉnh:
- Ban hành quyết định giá đất nông nghiệp độc lập, không chờ Trung ương.
Thành lập Hội đồng tư vấn giá đất cấp tỉnh có sự tham gia của đại diện người dân, chuyên gia kinh tế – pháp lý – định giá.
✅ Trung hạn – cấp bộ:
- Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần ban hành Thông tư hướng dẫn định giá tạm thời, áp dụng cho đến khi có giá chính thức.
Cơ chế kiểm tra – hậu kiểm hoạt động của các tổ chức định giá đất độc lập.
✅ Dài hạn – cấp hệ thống:
- Tích hợp CSDL quốc gia về giá đất giao dịch thực tế từ công chứng – thuế – ngân hàng.
Áp dụng cơ chế giám sát cộng đồng và phản biện xã hội trong mọi quyết định phê duyệt bảng giá đất.
🔍 Góc nhìn Luật Thực Chiến
Việc thiếu bảng giá đất nông nghiệp không chỉ là câu chuyện kỹ thuật – mà là
mâu thuẫn chính sách có khả năng tạo ra bất ổn xã hội nếu không giải quyết sớm. Trong khi đó, người dân đang chờ từng mét đất được định giá công bằng – doanh nghiệp chờ từng quyết định chuyển mục đích được phê duyệt đúng thời điểm – còn cơ quan thuế cần một “hệ thống giá trị chuẩn” để hành động đúng luật.
📣 Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ – LUẬT THỰC CHIẾN
✅ Chúng tôi không chỉ là nơi cung cấp dịch vụ pháp lý – mà là người
định hướng pháp lý – phản biện chính sách – đồng hành thực chiến cùng người dân, doanh nghiệp trong mọi biến động pháp luật đất đai.
- 📞 Hotline: 0911 881 122
🏢 Địa chỉ: 68B Trương Vân Lĩnh, phường Nghi Phú, TP. Vinh, Nghệ An
🌐 Website: https://luatsugioinghean.com
📘 Fanpage: Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ – LUẬT THỰC CHIẾN
⏳
Đừng đợi đến khi bị thu hồi mới đi tìm giá đất – Hãy hành động khi quyền lợi còn trong tay!