🎯 Tình huống thực tế:
Anh K. vay vốn ngân hàng và thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất 200m² của gia đình. Khi còn đang trong thời hạn vay, Nhà nước thu hồi mảnh đất để thực hiện dự án công trình công cộng. Anh K. thắc mắc:
“Đất đang thế chấp – vậy tôi có được nhận tiền bồi thường không? Hay ngân hàng sẽ thu toàn bộ số tiền?”
⚖️ Căn cứ pháp lý chính:
- Luật Đất đai 2024:
- Điều 91: Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2024:
Điều 57: Xử lý bồi thường trong trường hợp đất bị thế chấp
Điều 93–95: Phương án chi trả khi có tài sản bảo đảm
Điều 307, 308, 317,320: Quyền, nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Điều 336–342: Biện pháp bảo đảm – xử lý tài sản thế chấp
Bộ luật Dân sự 2015:
📊 Phân tích thực chiến:
✅ 1. Bồi thường vẫn thuộc người sử dụng đất – nhưng có ràng buộc với ngân hàng
Theo Luật Đất đai 2024 và Điều 57 Nghị định 43/2024/NĐ-CP:
Trường hợp đất bị thu hồi đang thế chấp tại ngân hàng,
người sử dụng đất vẫn là người có quyền được bồi thường, nhưng việc chi trả phải
ưu tiên thanh toán nghĩa vụ bảo đảm, nếu chưa giải chấp.
📌 Tức là:
- Người sử dụng đất (bên vay) vẫn là chủ thể được nhận bồi thường
Nhưng ngân hàng có quyền yêu cầu khấu trừ nợ gốc/lãi còn tồn tại từ tiền bồi thường
✅ 2. Cách xử lý bồi thường trong 3 tình huống:
🔹 Trường hợp 1: Đã tất toán khoản vay, nhưng chưa xóa thế chấp:
→ Người sử dụng đất
có quyền nhận toàn bộ tiền bồi thường, và yêu cầu ngân hàng giải chấp trước thời điểm nhận.
🔹 Trường hợp 2: Vẫn còn dư nợ vay:
→ Cơ quan chức năng
sẽ tạm giữ khoản tiền bồi thường để phối hợp với ngân hàng thanh toán nghĩa vụ vay. Phần còn lại mới trả cho người sử dụng đất.
🔹 Trường hợp 3: Đất do bên thứ ba thế chấp (bên vay là người khác):
→ Việc chi trả bồi thường sẽ căn cứ vào
thỏa thuận ủy quyền, hợp đồng tín dụng và điều khoản bảo đảm cụ thể.
👉 Trong mọi trường hợp, ngân hàng
không được tự ý nhận toàn bộ số tiền bồi thường, nếu không có bản án hoặc thỏa thuận xử lý cụ thể.
✅ 3. Có được yêu cầu tách riêng phần bồi thường về đất và tài sản?
Có.
Trong nhiều trường hợp, đất bị thế chấp nhưng
nhà cửa, cây trồng, tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng thế chấp, người dân hoàn toàn có thể:
- Yêu cầu tách riêng giá trị bồi thường đất và tài sản trên đất
Nhận phần tài sản gắn liền, đồng thời phối hợp xử lý phần đất với ngân hàng
📌 Chiến lược hành động:
✅ Nếu đất đang bị thế chấp mà bị thu hồi:
- Kiểm tra lại hợp đồng thế chấp, xác định khoản nợ tồn đọng
Gửi văn bản đề nghị xác minh nghĩa vụ tài chính và giải chấp
Thỏa thuận với ngân hàng về phương án chia tiền bồi thường
Nếu ngân hàng yêu cầu giữ toàn bộ – có thể khiếu nại hoặc yêu cầu cơ quan chi trả chia theo đúng phần nghĩa vụ
🧠 Lời khuyên từ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI – LUẬT THỰC CHIẾN:
Đất đang thế chấp – không có nghĩa là mất quyền bồi thường.
Nhưng nếu không biết cách bảo vệ, bạn có thể mất luôn cả phần tài sản lẽ ra thuộc về mình.
👉 Hãy kiểm tra kỹ hồ sơ thế chấp, đối chiếu hợp đồng tín dụng – và nhờ luật sư hỗ trợ đàm phán với ngân hàng, đảm bảo phân chia tiền bồi thường minh bạch, đúng luật.
📞
Liên hệ ngay – Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ – Luật Thực Chiến:
📞 Hotline: 0911 881 122
🏢 Địa chỉ: 68B Trương Vân Lĩnh, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
🌐 Website:
luatsugioinghean.com
📘 Fanpage:
LUẬT THỰC CHIẾN