🎯 Tình huống thực tế:
Anh B. mua mảnh đất 120m² của ông D. từ năm 2015 bằng giấy viết tay. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng, giao đủ tiền, xây nhà ở ổn định. Tuy nhiên, vì thủ tục rườm rà và tin tưởng, anh B. chưa làm thủ tục sang tên. Sổ đỏ vẫn đứng tên ông D.
Đầu năm 2025, Nhà nước có quyết định thu hồi khu đất để làm công trình công cộng. Khi tiến hành kê khai bồi thường, cơ quan chức năng thông báo:
“Đất đứng tên ông D., nên toàn bộ tiền bồi thường sẽ chi trả cho ông ấy.”
Anh B. hoang mang:
“Tôi ở thực tế, nhà tôi xây, tiền tôi bỏ – chẳng lẽ tôi không được gì?”
⚖️ Căn cứ pháp lý chính:
- Luật Đất đai 2024:
- Điều 91: Điều kiện bồi thường khi thu hồi đất
Điều 105: Quyền sử dụng đất hợp pháp
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2024:
Điều 49, 52: Căn cứ xác định người được bồi thường
Điều 75: Trình tự xác minh hồ sơ trong trường hợp chuyển nhượng chưa sang tên
📊 Phân tích thực chiến:
✅ 1. Sổ đỏ chưa sang tên – rủi ro rất cao
Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024,
người sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm thu hồi mới là người được bồi thường. Nếu sổ đỏ chưa sang tên, pháp luật mặc nhiên xác định
người đứng tên trên giấy chứng nhận là người sử dụng hợp pháp, trừ khi có căn cứ chứng minh khác.
👉 Trong tình huống như anh B., nếu không có xác nhận, không làm sang tên –
nguy cơ mất trắng tiền bồi thường là có thật.
✅ 2. Có thể yêu cầu công nhận quyền sử dụng thực tế
Luật cho phép xử lý các giao dịch chưa sang tên nếu có đủ các điều kiện:
- Có hợp đồng chuyển nhượng (viết tay, có người làm chứng)
Có biên lai giao tiền
Có tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình do người mua xây)
Có quá trình sử dụng đất ổn định, công khai, không tranh chấp
Có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất thực tế
👉 Căn cứ Điều 52 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, anh B.
có thể gửi đơn đề nghị công nhận là người sử dụng thực tế, từ đó
được ghi nhận là đối tượng nhận bồi thường, không để người bán chiếm toàn bộ.
✅ 3. Tranh chấp – tòa án sẽ xác định người có quyền
Nếu bên đứng tên GCNQSDĐ cố tình nhận tiền và không chia lại, hoặc không phối hợp, người mua có quyền:
- Gửi đơn khiếu nại hành chính
Hoặc khởi kiện dân sự để đòi lại phần bồi thường tương ứng với quyền lợi thực tế
📌 Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất bị thu hồi sẽ căn cứ vào
thực tế giao dịch, chứng cứ chuyển nhượng, để tuyên người được hưởng giá trị tài sản trên đất và phần đất hợp pháp.
📌 Chiến lược hành động:
✅ Nếu đang trong tình trạng chưa sang tên:
- Gửi đơn đề nghị xác minh người sử dụng thực tế đến UBND cấp xã
Nộp hồ sơ chứng minh việc mua bán và sử dụng đất ổn định
Yêu cầu cơ quan bồi thường ghi tên mình trong phương án chi trả
Nếu bị từ chối – khiếu nại hoặc khởi kiện tranh chấp dân sự kèm yêu cầu tạm dừng chi trả
🧠 Lời khuyên từ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI – LUẬT THỰC CHIẾN:
Chuyển nhượng không sang tên = tự đẩy mình vào rủi ro mất trắng.
Khi có thu hồi đất, ranh giới giữa “ở thực tế” và “quyền hợp pháp” trở nên cực kỳ nghiêm ngặt.
👉 Dù đã mua bán bằng giấy tay, người dân cần
chủ động hợp thức hóa hồ sơ càng sớm càng tốt, hoặc nhờ luật sư hỗ trợ xác lập quyền lợi trong giai đoạn bị thu hồi.
📞
Liên hệ ngay – Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ – Luật Thực Chiến:
📞 Hotline: 0911 881 122
🏢 Địa chỉ: 68B Trương Vân Lĩnh, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
🌐 Website:
luatsugioinghean.com
📘 Fanpage:
LUẬT THỰC CHIẾN