🎯 Tình huống thực tế phổ biến
Gia đình ông H. có mảnh đất nông nghiệp nằm
sát mặt đường quốc lộ, thuộc khu vực đang được quy hoạch mở rộng
khu công nghiệp. Khi nhà nước thu hồi đất, chính quyền chỉ áp dụng
giá bồi thường theo khung đất nông nghiệp thông thường, không tính đến vị trí đắc địa mặt tiền quốc lộ. Gia đình bà H. cho rằng
giá đền bù quá thấp, không phản ánh đúng giá trị thực tế của mảnh đất có tiềm năng phát triển rất lớn.
⚖️ Căn cứ pháp lý mới nhất (Luật Đất đai 2024)
- Điều 87 – Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Điều 91 – Luật Đất đai 2024: Giá đất tính bồi thường
Điều 134 – Luật Đất đai 2024: Quy trình định giá đất cụ thể
Nghị định 88/2024/NĐ-CP: Hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Quyết định khung giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của UBND tỉnh/thành phố nơi có đất
📊 Phân tích pháp lý – Góc nhìn thực chiến
✅ 1. Bồi thường theo loại đất, không theo vị trí
Theo Điều 87 và 91 Luật Đất đai 2024:
Khi thu hồi đất, Nhà nước sẽ
bồi thường theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm thu hồi, tức là
đất nông nghiệp dù nằm ở vị trí mặt tiền quốc lộ vẫn
chỉ được áp dụng giá đất nông nghiệp.
📌 Nghĩa là:
- Không phải cứ vị trí đắc địa là sẽ được bồi thường cao.
Nếu chưa chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, đất thương mại… thì vẫn tính giá theo bảng giá đất nông nghiệp.
✅ 2. Có quyền yêu cầu định giá đất cụ thể cao hơn
– Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất: Yêu cầu định giá đất cụ thể thay vì áp dụng đơn thuần hệ số điều chỉnh.
📌 Cơ sở đề nghị định giá cao hơn:
- Đất tiếp giáp mặt tiền quốc lộ, có khả năng sinh lợi lớn
Có quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp
Thực tế giá giao dịch đất xung quanh cao hơn bảng giá
✅ 3. Nếu đất có quy hoạch chuyển mục đích – có thể đề nghị bồi thường cao hơn
Nếu mảnh đất đã nằm trong quy hoạch là
đất ở, đất dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, người dân có thể đề xuất:
- Đền bù theo giá trị đất sau quy hoạch
Hoặc áp dụng giá đất thương mại, đất ở (nếu có hồ sơ, văn bản xác định quy hoạch đã phê duyệt)
📌 Tài liệu cần thu thập:
- Bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500
Quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất
Văn bản của Sở TN&MT, Ban Quản lý dự án liên quan đến chuyển đổi mục đích
🧠 Chiến lược hành động khuyến nghị từ Luật Thực Chiến
- Gửi đơn đề nghị định giá đất cụ thể theo Điều 134 Luật Đất đai 2024
Thu thập đầy đủ hồ sơ quy hoạch, vị trí đất, giá thị trường xung quanh
Nếu bị từ chối hoặc áp giá thấp:
- Khiếu nại hành chính lần 1 và lần 2
Khởi kiện ra Tòa hành chính yêu cầu áp dụng đúng quy định về định giá thực tế
Có thể thuê luật sư chuyên đất đai hoặc đơn vị thẩm định giá độc lập để phản biện
📌 Câu hỏi thường gặp về bồi thường đất sát quốc lộ
❓ Đất nông nghiệp sát đường lớn có được tính giá cao hơn không?
✅ Không mặc định. Chỉ được tính cao hơn nếu có
định giá đất cụ thể, không áp dụng bảng giá chung.
❓ Có thể chuyển đổi sang đất ở trước khi thu hồi không?
✅ Nếu có
quy hoạch chuyển mục đích, có thể
xin chuyển đổi sớm để được bồi thường theo giá đất ở.
❓ Nếu đất chưa chuyển mục đích nhưng nằm trong quy hoạch khu công nghiệp thì sao?
✅ Vẫn có thể
lập luận tiềm năng sinh lợi, vị trí kinh tế quan trọng, để đề xuất
giá bồi thường cao hơn.
📞 Liên hệ tư vấn chuyên sâu – LUẬT SƯ THỰC CHIẾN
💼
Văn phòng Luật sư Tuổi Trẻ – Luật Thực Chiến
📍 Địa chỉ: 68B Trương Vân Lĩnh, phường Vinh Phú, tỉnh Nghệ An
📞 Hotline: 0911 881 122
🌐 Website:
luatsugioinghean.com
📘 Fanpage:
LUẬT THỰC CHIẾN